Immobilienbewertung & Verkehrswertermittlung

Leider liest man dieses Angebot online wie offline immer noch sehr häufig. Doch auch wenn hier von einer Bewertung die Rede ist, entspricht die tatsächliche Leistung bestenfalls einer Markteinschätzung. Diese kann mit etwas Erfahrung und Marktkenntnis schnell gegeben werden, ist allerdings auch nur das: eine Einschätzung.

Dabei ist der Verkehrswert (Marktwert) laut § 194 Baugesetzbuch konkret definiert. Die korrekte Erstellung eines Verkehrswertgutachtens unterliegt dem umfassenden Regelwerk der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), der Sachwertrichtlinie, der Vergleichswertrichtlinie und der Ertragswertrichtlinie. Maßgeblich sind zudem weitere Rechtsvorschriften u. a. aus dem Baugesetzbuch, der Baunutzungsverordnung, Erbbaurechtsverordnung und der Bauordnung der Länder.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie werden zunächst Zahlen, Daten und Fakten erhoben und verglichen. Nach einem Ortstermin bei der Immobilie folgt dann die Auswertung des Datenmaterials. Je nach Art des Objektes erfolgt die Wertermittlung entweder im Sachwertverfahren, im Ertragswertverfahren oder im Vergleichswertverfahren.

Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?

Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB sind in der Regel erforderlich für:

• Kauf- oder Verkaufsabsichten
• Vermögensauseinandersetzungen
• Auflösungen/Auseinandersetzungen von Erbengemeinschaften
• Schenkungen
• Ehescheidungen
• Vermögensfeststellungen
• Steuerliche Bewertung zur Vorlage beim Finanzamt
• Ermittlung von Grundstücksbelastungen (z. B. Erbbaurecht, Wohnungsrecht, Wegerecht, Nießbrauch, Überbau, Leibrente, Enteignungsentschädigung, etc.)

Auch der Wertermittlungsstichtag spielt eine wichtige Rolle. Vor allem, wenn dieser in der Vergangenheit liegt, wie z. B. bei einem Wertermittlungsgutachten für die Ansetzung der Erbschaftsteuer. Hier ist der der Todestag des Erblassers der Wertermittlungsstichtag.

Bei einer Vermögensauseinandersetzung in einem Ehescheidungsverfahren ist bei einem bebauten Grundstück sowohl der Qualitätsstichtag (Tag der Eheschließung) als auch der Wertermittlungsstichtag zu ermitteln.

Was wird für ein Verkehrswertgutachten benötigt?

Für eine umfassende und vollständige Bewertung ist eine Akteneinsicht unerlässlich. Hierfür brauchen wir von Ihnen eine entsprechende Vollmacht.

Im Gesamten werden folgende Unterlagen benötigt:

• Grundbuchauszug (komplett)
• Notarielle Urkunden und Eintragungsbewilligungen
• Amtlicher Lageplan (1:1000)
• Bau-/Genehmigungspläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)
• Baubeschreibung
• Teilungserklärung bei Teileigentum
• Flächen-/Kubaturberechnungen
• Baujahr, Umbauten/Modernisierungsmaßnahmen, Renovierungen
• Betriebskosten (tatsächliche Kosten und Abrechnungen); bzw. Wohngeldabrechnungen
• Bei Mehrfamilienhäusern die komplette Mieterliste, samt Mietverträgen in Kopie
• Bei Wohnungsteileigentum die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Bei vermietetem Wohneigentum die Mietverträge und Angaben zur Höhe der Mieteinnahmen
• Bei Denkmalschutz Auszug aus der Denkmalschutzliste
• Bei Sanierungsgebieten die Satzungen
• Eventuell vorhandene Gerichtsurteile zu Nachbarschaftsstreitigkeiten, mit Behörden, oder sonstige